Les règles de la vente HLM pour le bailleur et pour l’acquéreur

Pour dynamiser le parc français de logements sociaux, l’Etat encourage les organismes HLM à vendre leurs biens anciens, vacants ou occupés. L’objectif est de permettre aux bailleurs de récupérer rapidement des fonds afin de financer des travaux de rénovation, mais aussi la construction de nouveaux HLM. Ce dispositif doit aussi permettre de favoriser l’accession à la propriété. La loi Elan de 2018, qui simplifie les conditions d’acquisition et de vente HLM, table sur 40 000 logements vendus par an.

Les obligations du bailleur social

La Vente HLM ou Vente de Patrimoine est strictement encadrée par la loi. Ainsi, les organismes sociaux sont autorisés à mettre en vente les logements anciens dont la construction ou l’acquisition date de plus de 10 ans. Les biens immobiliers doivent par ailleurs répondre à des normes d’habitabilité, de salubrité et de performance énergétique fixées par décret. Le bien peut être vendu à l’initiative du bailleur social ou sur demande du locataire qui l’occupe. Le prix est fixé par l’organisme social, sans accord du préfet ou du maire. Il doit toutefois rester 20 à 30 % inférieur au prix d’un bien comparable relevant du domaine privé.

Pour que l’acquéreur sécurise son projet, le bailleur social est tenu de lui fournir diverses informations, à savoir :

• Le montant des charges locatives des deux dernières années
• La liste des travaux réalisés pendant les cinq dernières années et de ceux prévus en vue d’améliorer les parties et équipements communs
• Le montant de la quote-part à la charge de l’acquéreur si toutefois des travaux sont prévus dans les communs
• Le montant de la taxe foncière
• L’état descriptif de l’immeuble
• Le règlement de copropriété s’il en existe un

Quand l’appartement ou la maison est occupé(e), le locataire est prioritaire et peut se porter acquéreur, à condition qu’il y réside depuis au moins deux ans. Si ce n’est pas son souhait, le bailleur social ne peut pas lui donner son congé, contrairement au privé. Si le logement est vacant, l’organisme HLM doit en faire la publicité, par exemple par voie d’affichage dans le hall de l’immeuble. Il peut aussi publier une annonce dans un journal local ou/et sur un site internet accessible au grand public dédié à la vente HLM de biens anciens comme proprietairemaintenant.fr ou bienveo.fr.

Les avantages pour l’acquéreur

La vente d’habitation à loyer modéré est un moyen pour les foyers même modestes de devenir propriétaires de leur logement puis, s’ils le souhaitent, de le revendre ou de le louer. En effet, le prix d’acquisition reste abordable dans la mesure où il est encadré par un dispositif anti-spéculatif. S’il occupait le logement, l’acheteur n’aura pas besoin de déménager et il est informé de la qualité de son bien et de l’état des communs. Qui plus est, il peut se porter acquéreur sans justifier d’un certain niveau de ressources. Le conjoint du locataire, ses ascendants ou descendants peuvent aussi acheter le bien, à condition que leurs ressources soient inférieures aux plafonds PLS.

Pour acheter l’appartement dont il est locataire, l’acquéreur doit faire parvenir un dossier à l’organisme HLM par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans les deux mois qui suivent, le bailleur doit lui remettre une réponse assortie de toutes les informations légales décrites au paragraphe précédent.